因为市场和监管方面的原因，能做的业务、想做的业务都慢慢的变少，在金融、地产、城投三大业务领域，很多同行都已经找不到业务方向，很多人也开始面临生存危机。

  尽管救市不断，但楼市依然看不到底，躺平和摆烂的房企慢慢的变多，风险也最终蔓延到了央国企开发商身上。因地方政府已无力再施以援手，很多国企背景的开发商都可能面临市场化出清的命运。

  万科企业发布了重要的公告称，7月份公司实现合同销售面积145.5万平方米，合同销售金额人民币192.1亿元，同比去年减少了12.88%；1月至7月份公司累计实现合同销售面积1085.0万平方米，合同销售金额人民币1465.5亿元，同比去年减少了35.15%。

  碧桂园公布的未经审核运营多个方面数据显示，7月份单月共实现归属公司股东权益的合同销售建筑面积约38万平方米，归属公司股东权益的合同销售金额约34.1亿元，同比去年7月份的销售额暴跌了72%。

  头部的国资背景房企和头部的民营房企都如此惨状，行业整体情况或许更不乐观。

  8月7日，深圳安居集团发布《关于收购商品房用作保障性住房的征集通告》。截止当前，今年先后已有重庆、昆明、惠州、江门、桂林、南宁、烟台、新乡、潍坊、大连、北海、深圳等12个城市发布了国企收购商品房用作保障性住房的公告，但国企下场收购存量房到底能去到多大力度，对房地产行业有多大的拉动作用，目前仍有待观察。

  近一年以来，我们在地产投资业务方面做的基本都是国企、央企的地产、城市更新项目的纾困业务，包括目前联合AMC做项目的纾困、盘活和处置。对于传统的地产前融业务，机构端目前依旧相当谨慎，毕竟房地产行业至今未能企稳回暖，另外房企整体拿地锐减，业务机会也少之又少。

  很多央企、国企、城投平台找我们帮忙盘活传统的商业、写字楼、工业园、产业园等业态的资产，但在当前的经济和市场环境下已慢慢的变难。相比之下，我们大家都认为北京等核心城市的长租公寓方向或许有更多的盘活空间，一是当前可以抄底很多爆雷房企和资产持有人的优质房源，二是能够最终靠“收购资产+找运营公司合作+成熟后发行Pre-REITs产品退出”的形式完成闭环。

  地产投资业务如此，城投方向的投资业务也半斤八两。截止当前，3899名单及融资平台查询系统内的城投平台的债券和非标融资依旧难以新增，不管是名单内还是名单外的城投平台，在目前慢慢的变大的巡视和审计压力下，项目的投资和平台的融资都变得更保守和谨慎（越来越难新增），而这也导致机构端很难再找到城投的项目和业务来做。

  我们注意到，城投平台融资涉及的金交所定融产品被清理、金融租赁公司退出城投平台业务、政信类信托产品暂停三方代销之后，很多城投领导向政府反馈，因城投实际上承担了很多政府的义务，现在不新增融资的话根本没办法保证债务接续，因此要么政府帮忙解决资金，要么放开一些融资空间给城投续命。

  “134号文”发布后，六盘水市民生产业投资集团有限责任公司拟在境外发行1亿美元借新还旧境外债券，境内发行7.2亿人民币借新还旧公司债券，专项用于置换存续的1亿美元境外债券，也即首例境内债置换境外债案例正式出炉。前几天，四川银行广安分行通过定向贷款置换方式，帮助广安发展集团完成了全市首笔非标债务（原融资租赁债务）的置换，成本压降到了2.28%。

  尽管如此，因存量债务置换的体量有限，在不允许城投平台继续新增融资的背景下，金融机构、投资机构及广大的从业人员依旧面临未来无业务可做的巨大困境，即便是存量业务的维续也面临更多监管方面的枷锁。

  近段时间，慢慢的变多的央企、国企、城投平台找我们合作出表类的融资业务，包括了基金认购、保理和融资租赁等产品形式，但在担保和回购方面却始终都得磨掉一层皮才能搞定。当然，就产品和风控的接受度而言，我们仍旧是更倾向于和投资人一起通过信托产品的形式投放资金，只不过现在的监管给了更多的限制。

  版权说明：感谢每一位作者的辛苦付出与创作！除非无法确认，《用益研究》均在文章末尾备注了来源和作者，如转载涉及版权、标注有错漏等问题，请拨打电话与我们联系，我们会马上删除，并表示歉意，或与您共商解决，非常感谢！

  征稿启事：为了更充分的发挥和利用好用益研究这样的平台，促进业内外同行的交流和学习，更好地为用户更好的提供专业权威的信息服务，我们特长期面向社会诚征信托及相关领域的各类个人独创的文章和报告，欢迎业内外的机构或个人来稿。

  用益研究是用益金融信托研究院的微信平台，作为一家国内外知名的金融资管行业平台，我们始终站在行业发展的前端，精准把握市场的动向和脉搏，为客户提供及时全面的市场信息和专业、独立、客观的分析评论，搭建专业、前沿的同业交流平台。