但在经济生活中，超长期的租赁合同还是屡见不鲜，甚至以长期租赁作为销售的替代方式，即”以租代售”。有别于传统的销售模式，以租代售在规避限贷限购政策、集体用地建房无法确权等问题方面，具有表象优势，但在存在极大的法律风险，几乎均以法律纠纷结尾。

　　本文将利用图表可视化及数据统计的方式对广东省内“以租代售”的相关案例进行数据分析，总结本类案件的主要特征、裁判观点，并提出对应的法律建议。

　　在数据库通过检索关键词“以租代售”及“租赁合同纠纷”，下载广东省内27个法院出具的租赁合同纠纷裁判文书，共收集到518个案例。

　　518个案例中首先剔除126个与本调查内容无关的案例：包括109个案由为车辆租赁合同纠纷的案例、1个案由为建筑设备租赁合同纠纷的案例、16个案由为融资租赁合同纠纷的案例。且因本报告不研究执行情况，所以本报告在剔除126个无关案例及2个执行案例的基础上，对剩余的390个案例进行分析。

　　另通过搜索《民法典》的第七百零五条（详见文末高频法条），检索发现引用该法条的广东省内普通案例共18篇，一同加入到本文的分析案例数据库中进行分析。

　　在程序分类统计中，能够准确的看出该类纠纷审理程序的分布：其中一审案件共350件，二审案件共55件，再审案件共3件。

　　通过对一审裁判结果的分析可知，本类案件的裁判结果为“支持全部或部分诉讼请求”共329件，占比为94%；“驳回全部诉讼请求”共17件，占比为4.85%；“驳回起诉”共3件，占比为0.86%；“驳回管辖权异议”共1件，占比为0.29%。

　　通过对二审裁判结果的分析可知，本类案件的裁判结果为“原判部分维持”共13件，占比为23.64%；“驳回上诉，维持原判”共31件，占比为56.36%；“驳回起诉”共1件，占比为1.82%；“撤销判决，驳回全部诉讼请求”共9件，占比为16.36%；“原判部分变更”共1件，占比为1.82%。

　　通过对再审裁判结果的分析可知，申请启动再审程序的3件案件中，裁判结果为“驳回再审申请”共1件；“撤销原判，变更判决”共2件。

　　“驳回再审申请”的1件案件为广东岭君置业有限公司、樊超房屋租赁合同纠纷再审一案【案号：（2020）粤民申1818号】。该案申请人申请再审理由是其对二审法院将约定二十年租赁期届满后赠送使用权的案涉合同定性为长期租赁合同，并认定案涉合同关于超出二十年后的部分无效这一判决有意见。再审法院驳回了该公司的再审申请，实际上，该类案件的裁判规则一般均会认定赠送使用权的合同条款实质上没改变合同“以租代售”的性质。

　　“撤销原判，变更判决”的2件案件，虽案涉的标的物不同，但当事人均为蒙珍与广州市汇盛贸易有限公司、广州汇盛企业顾问有限公司。再审申请人蒙珍作为承租人，申请再审的理由均为不服原审法院将其交付的总租金仅认定为前二十年的租金，而将二十年后的租赁期间认定为无租金，因此判决出租人不需返还租金。后再审改判，再审法院认为承租人支付的租金系其为拥有长约四十七年的使用的时间所支付的对价，因此改判出租人需要返还二十年后合同无效的租赁期限部分的租金对价，具体计算方式详见下文中返还租金应付金额标准部分。

　　本文分析的408个案件由广东省高级人民法院及其辖区内的共26个法院管辖。其中管辖案件的数量前三名法院为佛山市南海区人民法院（182件）、东莞市第二人民法院（72件）、广州市番禺区人民法院（29件）。

　　本文分析的408个案件中，出具裁判文书的最早时间为2013年。从2013年到2021年，每年出具文书的案件数量分布如图表所示。2018年至2020年为近十年内的高峰期，2020年达到顶峰，共146件。

　　通过对检索到的案例做多元化的分析，归纳总结出以下广东省内“以租代售”租赁合同纠纷的特点。

　　经统计，被告公司相同的集体诉讼案件在408个案例有369个，占比90.44%，共涉约22个被告公司。在这些集体诉讼案件中，原告提出的诉讼请求及事实理由均一致，仅案涉金额略有不同，故法院的裁判结果亦相同。

　　如果各项条件均符合，从流程规范及保障权益等各方面原因来看，买卖双方毫无疑问都会更愿意选择普通的不动产买卖方式完成交易。选择“以租代售”模式的，均为规避法律禁止性规定，其中以规避集体用地流转规定为最常见的情形。该种情形下，建房用地均为农村集体土地，所建设的房屋不能完成不动产转移登记，即俗称的“小产权房”，属于违法开发项目。不能买卖的问题只可以通过“以租代售”的方式解决，因此本类案件多发于农村集体土地范围。

　　关于租赁期限的具体法律规定，最早在1999年的《中华人民共和国合同法》第二百一十四条就有规定，“租赁期限不允许超出二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不允许超出二十年。”

　　但由于法律规定及有关政策存在一定的差异，我们区分租赁房屋和租赁土地为两种情形进行分析。

　　由于现行法律及政策并没有对房屋租赁作更加具体详尽的规定，因此裁判实务中一般将直接引用《合同法》、《民法典》当中租赁期限不允许超出二十年的规定。

　　对于长期房屋出租的合同效力，裁判中大体上分为两种情况：如承租人对合同的定性存在误会，法院会判决合同无效；如双方合意进行“以租代售”，则法院会判决确认前二十年的租赁合同效力，超出二十年后的租赁合同无效。

　　如在对广州市汇盛贸易有限公司的两个诉讼案件中，朱俊生、颜辉等与广州市汇盛贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷一审【案号：（2019）粤0113民初10374号】中，由于汇盛公司隐瞒了涉案房屋真实的性质和使用年数的限制，并以国土部门错误登记的产权证作为附件与两原告签订合同，导致两原告误以为涉案房屋的性质是商品房、使用权限仍为70年而交纳租金并签订上述合同，两原告签订合同是基于认为涉案房屋能拥有长约47年的使用的时间，现实与其预期的合同目的不一致。法院判决前述合同解除以及超过二十年部分的租赁合同被认定无效。

　　而在罗宗伟与广州市汇盛贸易有限公司房屋租赁合同纠纷【案号：（2020）粤01民终5180号】中，原告并没有对合同的性质产生误会，因此法院判决确认其签订租赁合同租赁期限自2018年12月31日起至2038年12月30日止，但超过该期限部分无效。

　　从法律规定来看，2019年修正的《中华人民共和国土地管理法》第六十三条规定：“集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。”而《城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》将综合用地、商业用地使用权出让最高年限分别规定为50年、40年。

　　从规范性文件和政策来看，《广东省人民政府关于实行农村集体建设用地使用权流转的通知》【粤府（2003）51号】第二条规定：“农村集体建设用地使用权的出让、转让年限参照《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》的有关法律法规确定，农村集体建设用地的出租年限参照《国土资源部关于印发〈规范国有土地租赁的若干意见〉的通知》（国土资发〔1999〕222号）确定。期限届满后，地上建筑物和其他设施按照双方约定处理。”2005年的《广东省集体建设用地使用权流转管理办法》【广东省人民政府令第100号】第十三条规定：“集体建设用地使用权出让、出租，应当签订书面合同。集体建设用地使用权出让、出租的最高年限，不允许超出同类用途国有土地使用权出让的最高年限。”

　　因此，《合同法》及《民法典》作为对二十年租赁合同的限制规定，但对长期土地租赁合同的效力认定在裁判实务中仍存在比较大争议。有法官认为上述规定效力层级较低，因此适用上位法，认为土地租赁合同不允许超出二十年；也有法官认为《土地管理法》作为特别法应该优于一般法的适用，即超出二十年租赁土地期限的合同仍应有效。

　　如在梁振杰与广东省广州市南沙区榄核镇人民股份合作经济联合社土地租赁合同纠纷一案中，一审法院和二审法院对于超出20年的土地租赁合同效力作出了完全相反的判断。本案中，双方签订合同，约定原告将位于榄××号的土地出租给乙方使用，租赁期限自2013年1月1日起至2047年12月31日止。原告欲提前收回土地，遂诉请确认租赁合同无效。一审法院认为，租赁期限自2033年1月1日至2047年12月31日止的约定因违背《中华人民共和国合同法》第二百一十四条第一款的规定而无效，故人民经济联社关于确认其与梁振杰签订的《补充合同》无效的诉请，于法有据，一审法院予以支持。二审法院则认为，案涉土地属于集体建设用地，其租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定。工业用地的国有土地使用权出让的最高年限为五十年，案涉土地为集体经营性工业建设用地，参照上述工业用地国有土地使用权出让的最高年限，最高租赁年限可为五十年。案涉合同约定租赁年限共35年，从2013年1月1日至2047年12月31日止，没有违反上述关于集体经营性建设用地租赁期限应参照同类用途国有土地使用权出让的最高年限确定的规定，应为合法有效。

　　由于《合同法》及《民法典》已明文规定租赁合同期限的上限，为规避该风险，实践中租赁合同较少直接约定二十年以上的租赁期限，规避法律规定签订合同的形式主要有如下两种：

　　而对于上述两种约定，裁判观点均持否定态度，认定前二十年的合同条款有效，如无其他客观导致合同无效的情况双方可继续履行，但约定租期届满后的赠送使用权或自动续租此类实则为延长租赁期限的条款无效。

　　赠送使用权的情况如邓晓俊与佛山市溢汇盛投资有限公司、佛山市三溢同利置业投资有限公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2020）粤0605民初9694号】，涉案《物业租赁合同》虽约定租赁期限为二十年，从涉讼房屋交付使用之日起计算，但又约定在原告按照合同约定履行的前提下，被告溢汇盛投资公司赠送有效期至2049年5月21日。从本案的真实的情况来看，该赠送租赁期限的条款其实就是为规避法律对租赁期限最长不允许超出二十年的限制所作，故法院认定涉讼房屋的实际租赁期限应为《物业租赁合同》约定的租赁期限加赠送期限。

　　自动续租的情况可见张豪勤与东莞市祥鸿农副产品配送服务有限公司、陈松有租赁合同纠纷【案号:（2015）东二法厚民一初字第339号】,合同第二条“租赁期限”第一款约定“本合同的履行期限为首个合同期，共贰拾年，首个合同期期满后，自动续租贰拾年，作为第二个合同期，合同续租贰拾年免收租金”，法院认定案涉合同的租赁期限为40年。

　　法院判决返还是否返还租金及返还租金的比例视具体案件情况而有不同。如承租人因受欺诈或误导，误以为签订的是实际上的房屋买卖合同，法院一般会认定因合同目的没办法实现而判决出租方返还全部租金；如承租人清楚租赁的合同性质但由于其他原因诉请解除合同，法院则会判决出租人返还承租人按约定租赁期限折算的相应比例租金。

　　如前文中提到的朱俊生、颜辉等与广州市汇盛贸易有限公司等房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2019）粤0113民初10374号】中，由于汇盛公司的误导，造成两原告对合同的定性产生误解并签订上述合同，两原告签订合同的目的是获得长约47年的使用的时间，现实与其预期的合同目的不一致。法院认定超过二十年部分的租赁合同无效并判决解除前述合同，出租人需向承租人返还全部已支付的租金。

　　法院认定超二十年租赁期限的部分合同无效后，一般会通过实际的总租赁期限及支付总租金对价折算出租金标准。如王慧慧与佛山红潮投资有限公司租赁合同纠纷一案【案号：（2020）粤0605民初19124号】，法院认为案涉合同所约定的物业使用权转让款应视为对整个实际租赁期限的对价，因已认定该合同超出二十年的部分无效，故被告应向原告返还超出二十年部分的物业使用权转让款241989元[518888元÷13689天×（13689天-20年天数7305天）]。

　　支付利息及违约金作为补偿利益受损方的手段，法院会通过衡量双方利益得失及评估承租人预期的合同目的能否实现，酌情判定要不要支付利息及违约金。衡量标准主要是需要承担过错责任的是哪一方。

　　张芳与佛山盛明置业有限公司租赁合同纠纷一案【案号：（2018）粤0605民初24320号】因《物业使用权出让合同》部分无效，被告多收取原告租金及装修款，原告确实存在一定的资金占用损失，根据本案真实的情况，法院酌定被告以41189.21元为本金从原告主张权利之日即2018年11月28日起至实际清偿日止按中国人民银行同期贷款利率计算利息予原告，超出部分法院不予支持。

　　在黄琼娣、黄健铖与广东长门人房地产开发有限公司、佛山市禅城区领展工程技术经营部房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2020）粤0604民初29042号】中，案涉项目自长门人公司承接至今还没开展施工，可以预见长门人公司无法在约定的2020年12月31日及之后的90日内向黄琼娣、黄健铖交付房屋，故法院认为黄琼娣、黄健铖主张长门人公司支付24887元违约金符合法律及本案实际，判定支持原告关于违约金的诉请。

　　（五）关于非法转让集体土地实行“以租代售”涉嫌犯罪，法院裁定驳回起诉的情况

　　中山市小榄镇北区股份合作经济联合社与陈伯广租赁合同纠纷一案【案号：（2018）粤2072民初12927号】中，北区经联社诉称其于1992年7月25日将涉案土地长期租赁给陈伯广，陈伯广则称双方之间实际为土地（使用权）转让合同关系。双方一致确认，涉案土地为集体土地，陈伯广已在涉案土地上建造了建筑物。不论双方之间的合同关系是名为租赁合同关系，还是就是土地（使用权）转让合同关系，但从约定长期租赁及全部租金分两次支付完毕等情形看，其实就是以租代售，变相进行土地使用权的转让。因双方均确认，对于该土地使用权的交易，并未经相关人民政府办理任何审批手续。双方的交易涉嫌构成非法转让土地。根据《中华人民共和国土地管理法》第七十三条，对于双方因该交易产生的纠纷，应由相关人民政府处理，不应由人民法院直接受理。综上，北区经联社提起本案诉讼不符合民事诉讼起诉的条件，应裁定驳回北区经联社的起诉。

　　梁彬与广东岭君置业有限公司房屋租赁合同纠纷一案【案号：（2020）粤0604民初9805号】中，原、被告签订的《公寓交接单》载明“自交接之日起，该公寓毁损、灭失等一切风险转由受让人承担，因管理、维护该公寓所发生的一切费用（包括物业管理费、公摊水电费等）均由受让人承担”，该约定与租赁合同关系中出租人所负的租赁物维修义务不同，此为其一；其二，使用权转让合同并未约定原告对外出租物业需要经过被告同意，更未对物业的使用用途进行约定，亦与房屋租赁合同的特征不符；其三，原告与被告签订的《岭君广场公寓物业使用权转让合同》合同第七条第6点约定“自2022年10月01日起至2022年12月31日止，乙方有权单方面终止本合同，并可要求甲方退回239651元转让金，合同终止……”。该“保底回购”的约定明显有别于租赁合同关系中租金的性质以及承租人所需承担的商业风险。使用权受让人在取得使用权后再返租给被告指定的公司并可以每月收取固定收益，合同履行至一定年限时，使用权受让人有要求被告保底回购的权利。

　　由于本案中签订的使用权转让合同存在“保底回购”等有别于一般租赁合同的约定，法院认为不宜完全参照适用我国合同法中租赁合同的规定处理。同时由于并没再次出现其他导致合同无效的情形，因此，法院判定驳回原告梁彬的全部诉讼请求，双方继续履行原合同。

　　根据检索案例的裁判规则可知，即使是通过约定无偿赠送二十年后的使用权期限，或规定自动续约等希望规避法律规定最长租赁期限的条款，合同的目的为“以租代售”这一点是无法改变并且显而易见的。当与承租人发生纠纷诉至法庭时，长期租赁的合同效力不会得到法律的支持。

　　对出租人来说，设立该类合同就为了在不可销售的不动产项目中得到相当于销售不动产的利润，但是这样的形式存在极大的法律风险和商业风险。若双方都能履行合同，或许还能保证利益的实现，但长期合同中的忠实履行本来就存在较多的可变因素，这就导致了风险的不可控。并且立法和执法趋势来看，对规避法律和政策的超长期租赁的监管将会慢慢的严，侥幸心理不可取。

　　（二） 承租人应拒绝签订该类合同，若已签订，则尽快运用法律武器维护自身权益

　　1.提高法律意识，在签订合同时保持警惕性，避免受误导违背意愿签订该类合同

　　“以租代售”的房屋租赁合同在法律层面来看并不能保障有购房意愿的消费者的交易目的。对承租人而言，在签订合同应该看清合同的名称、重点条款及分清合同性质，除明确合同所交付的系房屋所有权抑或房屋使用权外，还需了解房子是不是具备交付合法证件及条款的合法性等。而中介或开发商的宣传文案仅能作为参考、不可尽信，避免受欺诈或误导而签订该类合同。

　　承租人应充分关注合同签订后，开发商的行为是不是满足其承诺，自己签订合同的目的是否能实现。一经发现合同存在违反法律和法规等无效情形，自己的利益可能受损时，应及时运用法律武器维护自身利益。

　　由于房地产产业的特点，面临同一情况的“小业主”通常数量较多，这有利于形成规模优势，在社会上形成有一定关注度的新闻，促使开发商积极沟通、寻求和解的可能性或主动提出调解方案。

　　由于“以租代售”合同易引起较大规模的集体诉讼，将会对社会的稳定性带来不可控的风险因素，政府的事先介入和及时监管非常重要。

　　政府可通过设立有关政策加强对租赁市场的市场监管，在出租人和承租人签订租赁合同时就尽可能的避免“以租代售”类合同的签订。同时也可分区域组织定期的抽查等活动，对租赁市场统筹管控，及时对不规范签订租赁合同的租赁双方进行规劝和引导。

　　本文通过对检索到的案例做多元化的分析，总结出“以租代售”合同出现的原因。正是因为现实中存在一些客观限制条件，如租赁标的物为小产权房屋、购买者没有购买资格、不动产出售的相关证件不齐全等问题，所以以“以租代售”的规避方式达成交易。

　　而法律明文规定了租赁期限不允许超出二十年，这种超长期租赁合同并不会得到法律的保障，一旦纠纷诉至法庭，双方的利益都将受损。

　　实务中，开发商和中介可能会通过将价格压至低于房价的程度，以及一些模糊焦点的说辞，引导一些目的是购房、解决住房问题的消费者去签订“以租代售”这样没有物权保障的租赁合同，实则为了在一些没有正真获得批准建设居民区或不适宜作为居民区的地块通过房地产产业快速进行资本回流。消费者需要擦亮双眼，提高法律意识，以免受骗。

　　第七百零五条租赁期限不允许超出二十年。超过二十年的，超过部分无效。租赁期限届满，当事人可以续订租赁合同；但是，约定的租赁期限自续订之日起不允许超出二十年。

　　（二）在履行期限届满前，当事人一方明确说或者以自己的行为表明不履行主要债务；

　　以持续履行的债务为内容的不定期合同，当事人可以每时每刻解除合同，但是应当在合理期限之前通知对方。

　　第一百五十三条违反法律、行政法规的强制性规定的民事法律行为无效。但是，该强制性规定不导致该民事法律行为无效的除外。

　　第一百五十七条民事法律行为无效、被撤销或者确定不发生效力后，行为人因该行为取得的财产，应当予以返还；不能返还或者没有必要返还的，应当折价补偿。有过错的一方应当赔偿对方由此所受到的损失；各方都有过错的，应当各自承担对应的责任。法律另有规定的，依照其规定。

　　《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件具体应用法律若干问题的解释》

　　第二条出租人就未取得建设工程规划许可证或者未按照建设工程规划许可证的规定建设的房屋，与承租人订立的租赁合同无效。但在一审法庭辩论终结前取得建设工程规划许可证或者经主管部门批准建设的，人民法院应当认定有效。

　　第五条房屋租赁合同无效，当事人请求参照合同约定的租金标准支付房屋占有使用费的，人民法院一般应予支持。

　　当事人请求赔偿因合同无效受到的损失，人民法院依照合同法的有关法律法规和本司法解释第九条、第十三条、第十四条的规定处理。

　　租赁期间届满，当事人可以续订租赁合同，但约定的租赁期限自续订之日起不允许超出二十年。

　　第六十三条土地利用总体设计、城乡规划确定为工业、商业等经营性用途，并经依法登记的集体经营性建设用地，土地所有权人能够最终靠出让、出租等方式交由单位或个人使用，并应当签订书面合同，载明土地界址、面积、动工期限、有效期、土地用途、规划条件和双方其他权利义务。前款规定的集体经营性建设用地出让、出租等，应当经本集体经济组织成员的村民会议三分之二以上成员或者三分之二以上村民代表的同意。通过出让等方式获得的集体经营性建设用地使用权可以转让、互换、出资、赠与或者抵押，但法律、行政法规另有规定或者土地所有权人、土地使用权人签订的书面合同另有约定的除外。集体经营性建设用地的出租，集体建设用地使用权的出让及其最高年限、转让、互换、出资、赠与、抵押等，参照同类用途的国有建设用地执行。具体办法由国务院制定。

　　第二十八条土地使用权出租是指土地使用者作为出租人将土地使用权随同地上建筑物、其他附着物租赁给承租人使用，由承租人向出租人支付租金的行为。未按土地使用权出让合同规定的期限和条件投资开发、利用土地的，土地使用权不得出租。

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